Eine energetische Sanierung führt dazu, dass Gebäude effizienter betrieben werden können, zum Beispiel durch eine bessere Wärmedämmung, ein erneuerbares Heizsystem, sowie die Kombination mit einer Photovoltaikanlage. Dadurch sinkt der für die Heizung benötigte Energiebedarf und/oder der CO2-Austoss. In der vorliegenden Studie konnten die CO2-Emissionen im Betrieb im Schnitt um 80,9% reduziert werden. Das entspricht jährlichen Einsparungen in Höhe von 1621 Tonnen CO2-Äquivalent auf 759 Wohnungen in zwölf untersuchten Liegenschaften. Die Umwelt und mit ihr die ganze Gesellschaft ist somit die erste Gewinnerin der energetischen Sanierung.

Damit die Sanierungsquote steigt, müssen sich die Massnahmen finanziell für die Eigentümerinnen und Eigentümer lohnen. Letztendlich treffen sie die Entscheidung für die Sanierung. Auch die Rolle der Mieterinnen und Mieter ist nicht zu unterschätzen, denn auch sie haben ein Mitspracherecht und können Beschwerden einreichen.

Im Rahmen des Pilotprojekts «Energetische Sanierungen – Eigentümer, Mieter und Umwelt als Gewinner» von Wüest Partner wurden zwölf Mehrfamilienhäuser im Deutschschweizer Mittelland auf die finanziellen Auswirkungen für die Eigentümerinnen und Mieter untersucht. Projektleiter Jörg Schläpfer beantwortet die wichtigsten Fragen zu den Ergebnissen der Studie.

Interview mit dem Projektleiter Dr. Jörg Schläpfer:

Projektleiter Dr. Jörg Schläpfer ist Volkswirt und Leiter Makroökonomie bei Wüest Partner.
Seine Schwerpunkte liegen unter anderem im Bereich Regionalökonomie, Baumarkt und Nachhaltigkeit.

Die Sanierungsquote in der Schweiz ist zu niedrig, um die Klimaziele zu erreichen. Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser. Was hindert Vermieter daran, ihr Mehrfamilienhaus energetisch zu sanieren?

Je wirtschaftlicher Sanierungen sind, desto häufiger werden sie ausgeführt. Diese Überlegungen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften sind gut nachvollziehbar.

Wie profitieren die Mieter, trotz Mietzinserhöhung, von einer energetischen Sanierung?

Zwar erhöht sich die Nettomiete, dafür sinken die Nebenkosten. Zudem schwankt die Raumtemperatur weniger im Tages- und Jahresverlauf. Erdsondenbohrungen etwa kühlen im Sommer den Raum, ein Komfort der immer mehr geschätzt wird. Dadurch erfährt auch die Eigentümerin entscheidende Wettbewerbsvorteile, wenn sie eine Wohnung mit einem höheren Komfort zu einer gleichen Bruttomiete anbieten kann.

In Ihrem Projekt wurden insgesamt zwölf Liegenschaften untersucht. In wie vielen Fällen haben Mieterin und Eigentümer finanziell von der Sanierung profitiert?

In elf der zwölf Fälle sinken die Wohnkosten der Mieterinnen und Mieter, da die Einsparungen bei den Nebenkosten grösser sind als die Erhöhung der Nettomiete aufgrund der Überwälzung der Investitionskosten. Die Eigentümer konnten in zehn der zwölf Fälle den Marktwert ihrer Liegenschaft durch das Sanierungskonzept steigern, da die Mehrerträge einer energetischen Sanierung im Laufe der Jahre die zusätzlichen Investitionskosten übertreffen.

Können Ihre Ergebnisse auf den gesamten Gebäudepark übertragen werden?

Für das Projekt wurden bewusst Liegenschaften mit hohen Heizkosten ausgewählt, weshalb zwar Erkenntnisse, nicht aber alle Ergebnisse auf den ganzen Wohngebäudepark übertragbar sind.

Unter welchen Voraussetzungen sind drei Gewinnerinnen möglich?

Günstige Voraussetzungen haben Liegenschaften mit einerseits aktuell hohen Heizkosten und andererseits, wenn die Gegebenheiten vor Ort die Nutzung der Erdwärme zulassen. Teilweise sind dann die staatlichen Fördergelder das Zünglein an der Waage.

Welche energetischen Massnahmen eignen sich besonders, damit neben der Umwelt auch Eigentümerin und Mieter profitieren?

Wenn in Ergänzung zu den soeben beschriebenen günstigen Voraussetzungen mit jedem investierten Franken die Heizkosten deutlich gesenkt werden. Das ist eher der Fall bei einer Substitution der fossilen Wärmeerzeugung in Kombination mit punktuellen Verbesserungen in der Dämmung als bei einer umfassenden Sanierung der Gebäudehülle.

Als Eigentümer dürfen Sie nur einen begrenzten Anteil der Investitionskosten auf die Bestandsmieterin überwälzen. Inwiefern trägt die natürliche Mieterfluktuation dazu bei, dass sich die Sanierung dennoch rentiert?

Die Miete nach der Sanierung bei den bestehenden Mieterinnen und Mietern ergibt sich aus der mietrechtlichen Überwälzung der Investitionskosten. Bei den Neumietern steht nicht die Referenz zur früheren Miete, sondern ihre Zahlungsbereitschaft für die frisch zu beziehende Wohnung im Vordergrund. Wenn nun die Heizkosten dank der Sanierung tiefer ausfallen, dann ist die Neumieterin bereit, eine höhere Nettomiete an den Eigentümer zu überweisen. Somit kann der Eigentümer noch immer von der Sanierung profitieren, wenn nach Jahren eine neue Mieterin einzieht. Wenn im Verlaufe der Jahre eine komplett neue Mieterschaft eingezogen ist, dann führen die eingesparten Nebenkosten zu substanziellen Mehrerträgen beim Eigentümer. Diese Erkenntnis aus dem Pilotprojekt entschärft die Principal-Agent-Problematik bei fremdgenutztem Eigentum.

Ausserhalb der Grosszentren und deren Agglomerationen gibt es ein Angebotsüberschuss im Wohnungsmarkt und die Mieten sind relativ tief. Wieso sollten die Eigentümerinnen gerade in strukturschwachen Regionen eine energetische Sanierung anstreben?

Der lokale Wohnungsmarkt lässt nicht immer die ganze Überwälzung von wertvermehrenden Investitionen gemäss den mietrechtlichen Möglichkeiten zu. Entsprechend ist die Sanierungsquote eher tief und die Heizkosten sind relativ hoch. Und gerade bei Liegenschaften mit aktuell hohen Heizkosten ist es gut möglich, dass mit der Substitution der fossilen Wärmeerzeugung der Marktwert steigt, respektive die Wohnkosten sinken. In solchen Fällen werden die in der Schweiz emittierten Treibhausgase auf eine Art und Weise reduziert, in der Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft profitieren können.

Welche weiteren wichtigen Erkenntnisse haben Sie aus Ihren Forschungsarbeiten gewonnen?

Da laufend Öl- und Gasheizungen substituiert werden, reduziert der Wohnungspark Schweiz seine Treibhausgasemissionen um mehr als 2% pro Jahr. Und dies obwohl jedes Jahr rund 50’000 zusätzliche Wohneinheiten beheizt werden.

Zusätzliche Informationen erhalten Sie auch in einem kurzen Projektvideo.

Sie möchten Fördergelder für Ihre energetische Sanierung beantragen?
Informationen finden Sie auf dasgebäudeprogramm.ch
Sie möchten Ihre fossile Heizung durch ein erneuerbares Heizsystem ersetzen und sich von einer Fachperson kostengünstig beraten lassen?
Die richtige Anlaufstelle ist: erneuerbarheizen.ch
Unterstützung für Mieter und Vermieterin bei Sanierungen
Eine Sanierung bietet auch Potenzial für mögliche Konflikte. Jedoch hat sich in der Vergangenheit auch gezeigt, dass eine gute Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien, die Anfechtungsquote für Mietzinserhöhungen massiv reduziert. Die beiden Plattformen renovabene.ch  (Vermieter) und locabene.ch (Mieter) unterstützen beide Parteien im Sanierungsprozess und bei der Kommunikation. Zudem finden sich dort Informationen zur Mietrechtpraxis, beispielsweise wie hoch der Anteil der auf die Mieterinnen und Mieter überwälzten Investitionskosten sein darf (hier) oder wann die Mieterinnen und Mieter das Recht auf eine Mietzinsreduktion während der Sanierungsarbeiten haben (hier).

David Eyhorn, Hochschulpraktikant Gebäude, BFE

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